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第2104篇原创文章

本文作者:牛浩思

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自2010年9月30日深圳住宅限购令出台之后,不限售不限贷的商务公寓逐渐成为投资客、外地客关注的焦点,而供应量也连年攀升。

2011至2019年间,除了2014年一手商务公寓供应量较2013年是下降以外,其他年份都有较为明显的增长。

(商务公寓每年获批预售量情况)

2017年下半年到2018年年初,深圳商务公寓产品大宗交易和“包楼”整售现象频频出现,刷屏地产圈。

2018年“713”楼市政策落地,就商务公寓“5年限售,新增商务公寓只租不售”的政策提出后,对商务公寓的成交略有冲击。

但仅仅1年多的时间,在2019年12月,“只租不售”政策便被收回,一手商务公寓仍然能够正常售卖,成交情况也逐步恢复到正常水平。

人人都知道住宅好,但是往往有时候受客观条件的局限,没法购买理想的住宅产品,比如受资金限制、外地客没有购房指标、购房名额已经用完等等情况。

条件局限下,商务公寓究竟是不是那个价值之选?该如何寻找适合自己的价值之选呢?

什么是商务公寓

商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,在产证上房屋用途一栏明确写着“商务公寓”。

目前市面上有些办公、产业类的产品,打着公寓的旗号进行宣传,但是整体来讲,其价值是并没有真正纯粹的商务公寓高,除非价格上有特别的优势,否则,能够选择商务公寓的情况下优先选择商务公寓。

商务公寓的特点

地段特点:商务公寓之所以叫商务公寓,对地段的依赖要比住宅要强得多。尤其对周边商业配套的依赖,可以说商业氛围不佳的地段,商务公寓的成长性也偏弱。

功能特点:某个角度上可以说公寓更纯粹于居住,通俗一点就是睡觉起居的地方,家庭生活功能依赖周边公用配套,如洗衣、饮食、会客等都由周边服务业来完成,符合不少年轻人轻生活的习惯和理念。

市场特点:从地段和功能方面商务公寓的市场分化比较严重,要么向小户极小,要么是大平面奢侈型,高首付税费,市场流通速度相对较慢,租金收益占比较高。

户型面积段

小户主流面积在20-50平左右:核心商业区高密度,单房或1房小户型居多,核心区更趋向于向20-30平极小户型发展,适合过渡性居住、投资,运营长租项目等。

中段2-3房 主流面积在60-100平左右:由于此面积段开始趋向于家庭生活需求,此类公寓在户型上与住宅无差,特定地段特定需求,如云城基本按照住宅产品需求打造的,且还能有申请学校的权利。

大平面高端产品:核心地段高档次公寓,占据豪宅市场一部分。如深圳湾1号、东海国际公寓、深业上城、深业中城等。

Loft户型:比较适合中小户型商务公寓的形态,在品质、舒适、空间拓展这几个重要方面比平面更突出公寓的特点。

商务公寓与住宅的对比与影响

价格方面:根据市场上商务公寓的售价情况,一般来说商务公寓单价相当于同价值地段住宅的70%。

成本方面:首付5成,商业贷款10年,不限购不限贷。

居住成本:物业、水电费用多以商业标准收取。

配套方面:教育配套可算是最大差别,原则上不提供教育配套的支持,但还是有一些区域的公寓产品能够申请学校,但基础分会比住宅低。

商务公寓对未来小户型住宅市场的影响

对于首套低总价过渡型需求来说,限购限贷的影响为商务公寓提供了低总价市场空间。这里要强调一点,非学位房、户型面积在单房和1房左右的住宅产品受影响相对较大。

见过很多人首套购买低总价住宅属性房产的人群在改善置业上出现问题,之前还可以通过离婚来解决,而现在不得不以5成或7成首付来选择。

刚需上车人群在总价接受能力较弱的情况下,如果在低总价范围因为产品属性的不同会给未来改善置业带来很大的成本支出。

住宅属性的高增幅优势在低面积段带来的收益并不明显,而改善住宅的首付成本会跟着总价升高。在改善置业的需求上当初选择低总价住宅的置业者将要付出5成首付相当于给自己抬高杠杆了。

限购限贷的影响,同时也影响投资型人群,购房者在购房成本中首付是最难的,而月供相对来说还是比较好解决的问题。在低总价产品上首付相对影响就要小一些。首套住宅的界定将部分已经拥有房屋或者贷款记录的购房人群推向了公寓产品。

另外一点就是,你可以不考虑名额的问题,但不代表下家也不考虑名额的问题,要卖就得为接盘者着想,小户住宅的问题就在于此。

旧改对商务公寓影响

虽然城中村和商品住宅的旧改进度相对比较缓慢,但工改共的进度还是相当快的。工改工会形成高密度的就业人口,本来低密度的厂房变成了科技研发大楼,这些高密度的就业人口,本来低密度的厂房变成了科技研发大楼,这些高密度的建筑将会带来区域升级,高收入就业人口,强大购买力,以及区域附近的生活配套需求。

比较典型的项目如深业上城,或者是南山科技园,如深圳湾科技生态园也是属于产业研发用地,我们也看到了金地国际公寓的价格上涨。未来在西部沿海大空港也将会出现相当庞大的高密度科技研发型建筑集群。

需求越来越多,购买力或者说消费能力越来越强,缺乏居住用地的大型工改地区,公寓需求会持续上升。从政策上不难看出,虽然市场上商务公寓的总量不少,但市面上的优质产品和在一段时间内可流通的产品数量还是有限的,这就会影响供需关系,影响到价格和租金。

公寓市场受接受程度逐渐提高,正如我们当初的限购一样,首付提高一成购买力逐渐接受,起初没人愿意离婚去腾名额,后来基本上在改善型家庭中成为比较普遍的选择。

但这里还要提醒大家一点,无论是住宅还是公寓,想纯粹靠买房致富的心还是收一收,不动产投资的最大优势是稳定,不是收益。另外一点就是认清自己的需求量力而行。没有选择适合自己的产品永远都是错的。

结论:

①商务公寓在名额受到限制的情况下仍然是值得选择的产品。

②地段方面跟随高密度人口,高强度发展区域,就业集群高密度人口的区域就不会错。租金可以说是衡量商务公寓价值的直观体现。

③小户型产品适合过渡型需求和总价接受程度较低的投资型需求;

④高端产品适合高总价投资方向,最好能有稀缺资源带来的附加值。

过往典型高增值能力公寓案例分析

金地国际公寓:地处深圳湾科技企业集中区域,租住需求旺盛,公寓2014年开盘均价约4.8万/㎡,目前挂牌均价约9万/㎡,60平两房租到1万/月。

京基滨河时代:背靠车公庙商务区,容易出租,公寓2013年开盘均价约5.3万/㎡,目前挂牌均价约8万/㎡,60平两房租到1.1万/月。

流塘阳光:地段较为一般,赠送面积具有相当高的空间,还有早期的比如嘉葆润金座赠送面积也非常之高,公寓产品于2014年开盘,均价约3万/㎡,目前挂牌均价达到5万/㎡,主力户型为46-76平商务公寓产品,两房租到5000元/月。

深圳湾1号:典型的高端公寓产品,目前在贝壳找房的二手房挂牌均价达到18万/㎡,价值点在于稀缺海景资源及奢侈享受型空间。

在售/将售商务公寓项目枚举

通过上面的论述,不难看出,核心地段的小户商务公寓项目相对来讲更加有投资价值,入手门槛稍低,后期租金收益也相对可观,随着城市的发展,核心地段的房产价值将会越来越凸显,寸土寸金。

在福田、南山、罗湖及龙华等核心商务区域搜罗出了7个项目有小户公寓产品,选择面较广,比如说中洲滨海商业中心位于繁华的车公庙商圈,租赁的需求非常旺盛,交通也很便捷,未来随着中洲旧改的持续深入,会有一个价值不断兑现的过程,整体收益或许比不上有些住宅项目,比现金放银行还是强上许多。

另外一个层面的投资则是高端产品,高端产品通常会有一个较为舒适的大尺度设计,产品打造上较为下功夫,后期的价值增值较为依赖管理和服务,购房者通常以自住为主要考虑。比如深圳湾1号最大的户型就达到了500多平,楼顶更是设置了直升机停机坪,而深业中城则是香蜜湖优质地段,北面还有一线的香蜜公园景观。

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2020年7月28日